撰写项目可行性报告:免费教你写作目的及内容

可行性研究是指在投资决策前,对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证和评价,判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利。

一、房地产可行性研究的目的

房地产开发项目是一项其复杂的工程,它涉及立项、方案设计、施工、销售等一系列复杂的程序。可行性研究是房地产项目决策前必要的手段,可行性研究通过深入的调查研究终形成可行性研究报告,作为交投集团、成渝公司内部立项审批以及终投资方案的主要依据。

通过可行性研究,能够在很大程度上提升房地产项目决策的正确性,提高项目的经济效益。其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化,从而提高决策的可靠性,为房地产开发项目的实施和控制提供参考。

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二、房地产项目可行性分析研究的主要内容

(一)区域市场分析

(二)规划设计的可行性分析

1.在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度等条件下,制造出的产品是什么类型和特性,是否符合规划设计概念。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。

2.容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。

3.土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如图例,对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。

图例

地势高低、地形起伏        河流、水塘            地下管线暗渠

4.周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如:治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。

5.周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如:道路状况(可能与小区主要出入口有关)、供水、排水、通讯(有线电视、电话、网络)、性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。

6.周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。

       交通状况                休闲场所                  教育现状

7.市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如:市场价格限制、总价控制原则与产品类型和产品特性设计是否存在矛盾,对产品品质是否有影响,及如何解决。

三、可行性研究过程中的误区及应对措施

(一)常见误区

 

1.一个标准的效益分析

如果项目可行性研究报告十分肯定地明确将来能赚多少钱,而且一定能赚这么多钱,这绝不会是一份实事求是的报告。一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时,会有很多不确定的因素。这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此,可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的,只能是一种合理的预测,而这些预测需要假定的前提,那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。

2.先入之见的可行性分析研究

通过一些房地产投资项目失败的案例,发现其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括:在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓,结果是无人问津;准备在一个规划失控的农民居住区开发商住小区,结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废;同一时间同一城市同类楼盘供应量过大致使需求短缺;建设成本远远超过预算造成资金不继等等。通过失败的案例可以发现,房地产项目在可行分析研究过程中,只是从各个角度描绘这个项目投资的美好前景,却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性分析研究”,自始至终都是为了证明该项目是可行的,犯了“先入为主”的大忌。

(二)应对措施

1.重视专业化及市场培育工作。加快专业化及市场培育工作,推进行业规模化与专业化,是提高可行性研究水平,确保其精度、深度、控制误差的根本保证。当前市场逐渐走向规范和成熟,日益剧烈的市场竞争成为企业加强可行性研究的外在动力。

2.提高从业人员素质。这是控制可行性误差的基本保障。在某种意义上看,可行性研究人员应该是“全才”,必须具备相当的工程技术、经济、房地产开发经营、法规、税务、金融等专业知识。

3.建立可行性研究数据库。当前国内房地产市场透明度还不高,可行性研究人员往往难以收集到完整和准确的市场信息。信息的缺失或误差,可能给可行性分析带来巨大误差。在这种情况下,可行性分析人员更需要加强对信息的收集、整理工作。通过去粗取精,去伪存真的过程,将市场上分散的信息整理为可用的数据。另外,还可加强项目后评价工作,按照四川交投集团《投资项目后评价指引》的方法和内容,通过分析对比,总结经验,改善投资管理和决策,进一步提高可行性研究的实用性。

四、加强房地产可行性研究工作的一些建议

(一)重视多方案比较

一般情况下,可行性分析要研究的不是单一方案,而是同时研究多种方案,有时几个方案都可能是可行的,而且很可能都具有吸引力。要在多个可行方案中优选出优秀方案,研究人员只能在可行性分析的基础上,综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题,综合评价合理取舍。

(二)坚持可行性研究的客观性原则

客观性原则就是要坚持从实际出发、实事求是的原则,房地产开发项目的可行性研究是根据拟开发项目的具体情况进行分析论证而得出可行或不可行的结论,不为任何单位或个人而生偏私之心,不为任何利益或压力所动。

(三)提高可行性研究编制人员素质

相当一部分房地产开发项目可行性研究编制人员可能就是一、两个人,不能适应房地产开发的多专业要求,而且编制人员往往不了解和熟悉房地产开发领域,他们能做的仅是依葫芦画瓢,定性分析东拼西凑、定量分析草率计算、经济评价流于形式。不能根据特定的对象进行必要的调查、数据收集和分析,对一些关键的数据进行处理用来满足经济评价结果的需要,失去了可行性研究的真实性和指导作用。

五、结语

总之,可行性研究要以市场为导向,对房地产项目所涉及的领域、经济效益、技术可行性、环境、社会效益等方面进行全方位的论证和评估。项目可行性研究对项目成败及投入的收益将产生直接、巨大的影响。可行性研究要以增强企业核心竞争力、创造经济效益为中心,对房地产开发项目的各要素进行全面的调查研究和详细的测算分析,进行多方案的比较论证,大限度优化方案。同时我们应注意房地产项目可行性研究中存在的问题,在工作中应避免这些问题的出现,发挥可行性研究的实际作用,使房地产项目的开发工作有据可依。

 

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