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某房地产项目

可行性研究实例

第一章 总论

1.1 项目概况

项目名称:××市××房产开发项目

本项目为集商业、服务、住宅为一体的房地产开发和配套设施建设。主要技术经济指标见表××。

1.2 可行性研究报告编制的依据

(1)关于编制××市××房产开发项目可行性研究报告的委托书。

(2)XXX发展计划委员会××印发的《投资项目可行性研究指南》。

(3)XXX计委××关于“印发建设项目经济评价方法与参数的通知”。

(4)××市城市建设总体规划。

(5)XXX有关建筑工程设计规范和标准。

(6)项目承办单位提供的相关基础资料。

1.3 主要技术经济指标(见表××)

表××主要技术经济指标(略)

1.4 结论

通过对建设场地的区位、项目建设必要性市场预测、项目建设规模、资金筹措方式、不确定性分析等的深入调查研究,结果显示:项目建设区位条件优越,具有商贸发展的竞争力,具有抗御市场风险的能力,资金筹措基本到位,市XXX有关部门高度重视并且鼎力支持。因此,项目的建设是可行的。

第二章 项目开发背景与市场分析

2.1 项目区位概况

××市位于湖南省东北部,是全国对外开放甲旅游城市,人文景观十分丰富,有名胜古迹193处,是湖南先进临江口岸,长江沿岸对外开放城市,交通运输方便。该市作为新兴的工业城市,是中南地区大的石化基地;气候温和,雨量充沛,土地肥沃,农副产品资源丰富;××市城市综合服务功能比较齐全,连续多次评为XXX及省卫生城市。

2.2 房地产开发市场状况

(1)全国房地产开发市场状况(略)

(2)湖南省房地产开发市场状况(略)

(3)××市房地产开发市场状况

××市房地产开发投资近几年呈现良好的发展势头。目前,该市房地产开发企业队伍不断壮大,房地产企业实力越来越雄厚,房地产企业渗透各县市。当前,房地产已成为新一轮经济增长点,在县(市)、区经济发展中的支柱产业地位初露端倪。

房地产开发投资也出现了新特点:房地产开发的投资额越来越大,市场越做越活。有效启动房地产市场,保持房地产业健康发展,是××市经济结构调整的一大举措;商品房销售越来越旺。自1993年商品房销售出现第一次高峰后,连续几年在低谷徘徊,1998年出现第二次高峰,2005年又再次超历史,全年商品房销售面积达××;房地产开发结构向着市场要求不断调整。随着市场经济的进一步搞活,房地产开发自身进入渐进调整与发展阶段,从施工面积看,住宅施工面积逐年增加,但所占比重却逐年递减,商业营业用房施工面积所占比重却逐年攀升;其次,从房屋销售情况看,同样是商业用房销售比重逐年上升,住宅销售比重逐年下降。

2.3 项目SWTO分析

(1)优势(Strength)。项目所在地的商业与现代城市物流、人流结点挺好结合,具备打造××商业次中心的先天条件和发展基础;区位交通便利、配套设施完善、人气旺盛,发展前景优良;项目所临的两条街头商业氛围浓厚,但小而全、多而杂,业态结构较低,为整合资源、建设高品位市场提供了巨大的空间;项目整体规划合理,设计理念先进;项目周边地区集中了大量市民群体,且毗邻××汽车站,是人流、物流、信息流的集散地,有利于项目开发;地块所处位置认同度好,对地块价值有共识,有利于推广。

(2)劣势(Weakness)。项目建设地并不是××商业核心,商业氛围还未形成,而项目建设缺少相应的规模优势;项目地块旧城区域范围大,形象不佳;项目规划为××新型商业区,要完成与之相匹配的配套难度较大。

(3)威胁(Threat)。周边仍是旧城区域,开发建设空间大,随着物业供给量增大,竞争相对激烈;项目区域中大型超市集中,且均具有较强的商业竞争力;大中户型、商业铺面同质性较强,市场吸纳量有限,消化速度慢,项目加入市场竞争时间较晚,必须创新设计、创新经营才能赢得市场。

(4)机会(Opportunity)。××住宅市场处于结构性短缺阶段,新产品、新理念对市场冲击大;××市城市化进程正进一步加快,商业零售业发展势头强劲,给项目发展创造机会;项目区相对老城区、城北具有更好的环境规划,竞争力强,能够吸引客户前来购房。此外,××房地产市场即将进入快速增长期,项目发展存在良好的机会。

第三章 项目实施进度及招投标方案

3.1 建设工期

本项目从前期工作开始至项目竣工运营,其项目实施期自2006年5月至2008年一季度。项目一期工程从2006年5月开展前期工作,到四季度破土动工,2007年二季度完工并实现部分销售。项目二期工程从2007年二季度动工并开始预售,到2008年一季度完工并实现完全销售。

3.2 工程招投标

(1)招标范围。本项目建设的勘察、设计、施工、监理及主要设备、构件等原材料采购均为招标范围。

(2)招标组织形式。对勘察、设计、施工、监理及主要设备材料采购等各项招标活动均按XXX有关规定采用委托具有相应资质等的招标代理公司负责招标。

(3)招标方式。按以上招标范围的项目,一律采用公开招标。

(4)招标公告发布。根据XXX招标法,拟在省、市媒体或其他公开刊物上公开招标信息。

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