写一份可行性研究报告:分享撰写心得及注意事项

第一部分,房地产开发公司的准备工作 

在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图,并落实足够的开发资金。

第二部分,行政审批部分 

根据我国当前法律、法规、规章,房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段:1)选址定点;2)规划总图审查及确定规划设计条件;3)初步设计及施工图审查;4)规划报建图审查;5)施工报建;6)建设工程竣工综合验收备案。

写一份可行性研究报告:分享撰写心得及注意事项

一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项:

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事项: 

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、XXX消防支队、XXX交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

图片

三、初步设计和施工图设计审查,此阶段办理以下一般事项:

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、XXX消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、XXX局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复,并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》,发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段,此阶段办理以下一般事项:

1、XXX消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件,在建设单位缴纳有关规费后,核发《建设工程规划许可证》(副本)。

五、施工报建阶段,此阶段办理以下一般事项: 

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包,确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍,非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查,核发《建筑工程施工许可证》。

图片

六、商品房预售许可阶段,此阶段办理以下一般事项:

由房地产管理部门办理预售登记,核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料:

1、以下证明材料:

(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等证书;

3、工程施工合同;

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段,此阶段办理以下一般事项: 

1、建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、XXX消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门,按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》(正本)。

4、建委综合各部门验收、审查意见,对符合审核标准和要求的,出具建设工程项目竣工综合验收备案证明;不符合标准或要求的,作退件处理并要求限期整改。

图片

第三部分 房地产项目权属初始登记阶段 

1、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。

2、开发商应提交材料:

(1)申请书;

(2)企业营业执照;

(3)用地证明文件或者土地使用权证;

(4)建设用地规划许可证;

(5)建设工程规划许可证;

(6)施工许可证;

(7)房屋竣工验收资料

(8)房屋测绘成果;

(9)根据有关规定应当提交的其他文件。

以上几个阶段,需增加或减少的相关事项及时限,各地根据实际情况,会有不同的差异。各个程序的办理时间,绝大部分都少于15天,一般在7天内。所需要的费用,由于相当部分属于地方收费,所以就不再明细列表,更何况相对于房地产开发所获得的利润,行政审批费用可以忽略不计。

图片

延伸阅读

我们在编制房地产项目的可行性研究报告时,需要房地产公司提供如下资料

一、前期手续

1、中标通知书

2、土地出让合同及土地出让金缴纳证明

3、土地使用证

4、建设用地规划许可证

5、建设工程规划许可证

6、建设工程施工许可证

7、商品房销售许可证

8、公司法人执照复印件、资格证复印件

9、公司主要概况及主要领导简介、业绩

10、近三年经过审计的资产、损益、现金流量表

11、公司章程及批复文件

12、企业资质及信用等

二、规划设计

1、规划局发放的规划批文

2、设计图纸(区域位置图)

3、平、立、剖面图,平面结构布置图

4、房地产项目效果图、楼书、内外装修介绍、设备安装情况

5、其他特殊配套设施(水电暖、保安、娱乐等方面的特殊设施)

6、环评报告

 三、工期安排

项目从取得土地开始至项目预计建设完工时间,主要分为已完成和未完成两部分:

1、各项目进度时间表(已完成)

2、建设进度计划时间表(未完成)

 四、销售计划

1、何时开始销售(或经营)

2、出售价格定位或出租价格

3、预计销售时间、销售量(预计销售计划表)

4、销售方案(自己公司销售还是请销售公司销售)

5、目前销售情况(销售价格、销售量)

6、项目所在城市房地产市场分析

7、同区域内竞争对手的概况(包括已开工楼盘及预计开工楼盘)

8、项目施工地点及区域介绍

 五、相关单位情况

1、设计单位资质及主要设计人员、业绩介绍

2、施工单位资质及主要业绩介绍

3、监理单位资质及主要业绩介绍

 六、资金筹集及来源情况

1、房地产项目总投资及其明细、投入时间说明

2、自有资金数量及投入时间说明

3、贷款金额及贷款时间、利率、还款计划

4、抵押担保情况说明及抵押评估报告

 

 七、工程造价资料

1、填报土地费用调查表                         单位:万元

序号 项目 金额 估算说明

1 土地出让金

2 征地费

3 拆迁安置补偿费

4 土地转让费

5 土地租用费

6 土地投资折价

合计

2、填报前期工程费调查表                       单位:万元

序号 项目 金额 估算说明

1 规划、设计、可研费

2 水文、地质勘察费

3 道路费

4 供水费

5 供电费

6 土地平整费

合计

3、填报基础设施费用调查表                    单位:万元

序号 项目 建设费用 接口费用 合计

1 供电工程

2 供水工程

3 供气工程

4 排污工程

5 小区道路工程

6 路灯工程

7 小区绿化工程

8 环卫设施

合计

4、公共配套设施建设费用调查表                单位:万元

序号 项目 建设费用 估算说明

1 居委会

2 派出所

3 托儿所

4 幼儿园

5 公共厕所

6 停车场

合计

5、开发期税费调查表                        单位:万元

序号 项目 金额 估算说明

1 固定资产投资方向调节税

2 土地使用税

3 市政支管线分摊费

4 供电补贴

5 用电权费

6 分散建设市政公用设施建设费

7 绿化建设费

8 电话初装费

合计

6、填报其他费用调查表                      单位:万元

序号 项目 金额 估算说明

1 临时用地

2 临建费

3 施工图预算或标底编制费

4 工程合同预算或标底审查费

5 招标管理费

6 总承包管理费

7 合同公证费

8 施工执照费

9 工程质量监督费

10 工程监理费

11 竣工图编制费

12 工程保险费

合计

7、填报建筑安装工程费用调查表               单位:万元

项目 建筑面积 建安工程费 装饰工程费 金额合计

单价 金额 单价 金额

单项工程1

单项工程2

单项工程3

单项工程4

合计

8、填报销售费用调查表                       单位:万元

序号 项目 金额 估算说明

1 销售人员工资、奖金、福利及保护费

2 差旅费

3 广告、宣传费

4 代销手续费

5 销售机构折旧费、物料消耗

6 销售服务费及预售许可证申领费

合计

9、填报管理费用调查表                       单位:万元

序号 项目 金额 备注

1 管理人员工资、福利费及保险费

2 办公费、差旅费

3 工会经费

4 审计费、咨询费、董事会费

5 排污费、绿化费

6 房地产税、车船使用税

7 土地使用税

8 递延资产摊销

9 业务招待费

10 其他

合计

请企业组织有关专业人员认真准备资料,在资料准备齐全后,与可行性研究编制人员进行研究探讨、交流,后确定可行性研究原则方案。

免责声明

    版权声明:本文内容由网友上传(或整理自网络),原作者已无法考证,版权归原作者所有。省心文案网免费发布仅供学习参考,其观点不代表本站立场,本站不承担任何法律责任!

相关文章

在线客服

扫码一对一人工服务