创意产业园意向计划书怎么写：免费分享万能格式及模板

青年创业者办公研发基地

暨青年创业创意产业园

意向计划书

xx农业发展有限公司

2022年2月16日

中铁集团下属单位：

我们是xx农业发展有限公司，公司资金、专业实力雄厚，专注于文创产业地产开发领域，是一家集园区投资、建筑设计、室内设计、招商定位、运营管理、整合创新为一体的产业地产综合服务提供商。成功运营了大兴区青云店镇工业产业园区、南四环丰台区服装产业园区等项目，具有成熟的招商、运营、物业管理经验。为了进行产业升和盘活固有资产，在保护原有建筑的基础上，计划重点改造原老旧厂房，通过装修、装饰，丰富其使用功能，打造成为适合青年创业者使用的新型创意产业园区。我司意向和贵团下属单位合作，将现有职工宿舍和办公楼改造成以产业功能 为主导的青年创业者办公研发基地暨青年创业创意产业园，现就项目申请情况汇报如下：

一、建设背景

（一）x支持老旧厂房拓展文化空间

老旧厂房是传承发展历史文化、促进城市有机更新的重要载体和宝贵资源，是推进x全国文化中心建设的“金山银山”。为盘活老旧厂房资源，拓展城市文化空间，在深入调研论证、借鉴各地成功经验和做法的基础上，x市于2017年12月31日，正式印发了《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》（京政办发〔2017〕53号），《意见》立足首都实际，坚持问题导向，体现了解难题、补短板、出实招、求实效的思路特点，力求为x市老旧厂房保护利用提供规范、务实、管用的制度指引。针对实践中存在的深层次问题，为推动老旧厂房保护利用工作扎实有序开展，《意见》制定了六条重点政策条款，特别是提出了5年过渡期政策，提出通过“允许临时变更建筑使用功能”来解决改造建设“审批难”问题，并明确了有关申报办理程序。

（二）市文化创意产业示范园政策

x市深入学习贯彻x的十九大精神和《x城市总体规划（2016年-2035年）》，按照《x市“十三五”时期加强全国文化中心建设规划》（京政发〔2016〕20号）、《x市“十三五”时期文化创意产业发展规划》（京宣发〔2016〕29号）关于加快建设市文化创意产业示范园区的工作部署，为扩大示范园区辐射力影响力，进一步优化完善全市文化创意产业空间布局，加快推动文化创意产业引领区建设，有力支撑京津冀协同发展战略实施和全国文化中心建设。2018年6月20日，中共x市委宣传部、x市人民x新闻办公室召开新闻发布会，正式发布《x市文化创意产业园区认定及规范管理办法（试行）》和《关于加快市文化创意产业示范园区建设发展的意见》，并启动首批x市文化创意产业园区认定工作。构成了新时期x文创园区发展指南。

（三）x文化创意产业近年发展情况

x市文化创意产业发展速度较快，规模不断壮大。文化创意产业无论在GDP占比还是从业人口规模上，都是名列前茅的，但与世界著名都市如东京、巴黎、伦敦、纽约等在从业人口上还有较大的差距，x文化创意产业从业人口约占总人口的7%，而以上国际都市则占到了12%-13%。根据x市统计局数据，2020年全市20个文化创意产业功能区共实现收入8975.9亿元，增长6.6%，占全市文化创意产业收入的64.3%，产业集聚度高，产业特色鲜明。这是x市整个文化创意产业发展的过程。通过建设各类文化创意产业园，建成全市文化创意产业创新的高地、政策的试验田和园区建设的标杆。通过建设示范园区，树立x市文化创意产业园区发展的典范，进而带动提高全市园区整体发展水平，构建“高精尖”产业体系，打造文化创意产业引领区。

二、市场分析

文化是一个XXX、一个城市文明程度的重要标志，文化建设是XXX和城市建设的灵魂和核心。新时期以来，随着文化建设逐渐与市场经济接轨，走上文化产业化之路，得到了快速发展。文化产业成为国际公认的21世纪x有发展前途的“产业”和“未来取向产业”。随着文化产业在国民经济发展中的地位日益提高，文化产业已成为许多XXX经济的重要增长点，成为XXX经济结构调整和社会可持续发展的原动力之一。据不完全统计，全球文化创意产业每天创造 220亿美元产值，并以5%左右的速度递增，特别是在英国、美国、澳大利亚、韩国、丹麦、荷兰、新加坡等发达XXX和地区，文化创意产业已经形成了各自的特色，并产生了巨大的经济效益，文化创意产业在GDP中的比重已占20%左右，文化创意产业已经成为引领XXX产业创新和发展的一股重要力量。

（一）“一带一路”建设为文化创意产业跨地区融合及走向世界提供了新机遇

2016 年12 月，《文化部“一带一路”文化发展行动计划（2016-2020 年）》提出“建立和完善文化产业国际合作机制，加快国内‘丝绸之路文化产业带’建设；以文旅游、演艺娱乐、工艺美术、创意设计、数字文化为重点领域。”“一带一路”是经济贸易与文化交流的双核战略，而文化创意产业作为经济与文化双核战略有机结合的重要载体，能够在此过程中推动我国文化创意产业的跨地区发展融合及“走出去”，与沿线XXX和地区实现互惠共赢。沿线XXX及地区不同的文化背景和人文风俗为我国文化创意产业提供了丰富的文化资源，注入了新的活力。

（二）高新技术在文化创意产业中的重要性逐步加强

为将创意设计方案真实完整地呈现，需要提供从前期的创意策划、方案设计，中期的现场制作及后期维护等全流程解决方案，而全流程解决方案覆盖多层次、多方面的技术，包括项目实施过程中各类文化设备的一体化综合应用及调控技术、电脑控制技术、网络技术等多领域的高新技术。推进文化创意产业科技创新，利用高新技术更新文化创意产品的创作模式和传播方式，能够实现创意设计和文化科技的双轮驱动。未来文化创意产业的发展必须依赖于相关领域强大的高新技术，二者的深度融合是不可避免的趋势。

（三）我国文化产业市场规模

2020年全国规模以上文化及相关产业企业实现营业收入98514亿元，比2019年增长2.2%。其中，互联网+其他信息服务、其他文化数字内容服务、互联网广告服务、娱乐用智能无人飞行器制造、可穿戴智能文化设备制造等5个行业小类的营业收入增速均超过20%。分行业类别看，在文化及相关产业9个行业中，内容创作生产23275亿元，占比23.6%；文化消费终端生产18808亿元，占比19.1%；创意设计服务15645亿元，占比15.9%，文化产业发展潜力巨大。从行业新业态来看，文化新业态特征较为明显的16个行业小类实现营业收入31425亿元，比2019年增长22.1%，占规模以上行业企业总营业收入的比重为31.9%。

（四）x文化产业市场规模

首都作为文化核心产业集中区，《x文化产业发展白皮书（2021）》显示，新业态、新模式已成为拉动文化产业发展核心力量。2020年x文化产业发展攻坚克难、应变求进，交出合格答卷，产业结构持续优化。2020年，全市规模以上文化核心领域收入13955.9亿元，同比增长16.6%，占规模以上文化产业总收入的90.5%。其中，新闻信息服务、创意设计服务、内容创作生产、文化传播渠道四大行业领域收入占全市规模以上文化产业总收入的89.7%，凸显出优势行业主导地位。受数字内容生产引擎拉动，全年规模以上内容创作生产领域实现收入3069.9亿元，同比增长达47.6%，在文化产业各行业领域中增速x快。

（五）文化产业园与产业集群

文化（创意）产业园区x早产生于美国。百老汇戏剧产业园、好莱坞影视产业园以及迪士尼王国，都可以说是美国文化（创意）产业园的成功典型。近年来，中国一些城市和企业重视文化（创意）产业园区的投入与建设，借鉴国外园区建设的经验，结合本地实际，建成了横店影视基地、x798艺术区、大芬油画村等一批文化（创意）产业园区。产业园区x重要的一个功能是产业集群或产业丛集。产业集群使产业园区构成了共同的产业运行链条，产业间、企业间相互激荡，形成了一系列的产业优势。在产业，企业之间互动；产业外，企业可以结盟，共同对客户提供产品和服务。同时，产业集群因享有地理上的优势而有可能获得更便捷的发展。产业集群也能使一个个孤立的企业从较大规模的经济活动中受益，同时刺激相关产业和后续产业的发展，为产业群的发展创造一个有利的环境。

三、建设方案

总体规划闲置的中铁集团配套用房，以青年文创科技创新基地为文创节点，将办公楼打造成以产业功能为主导的“青年创业者办公研发基地”，建成集“产、学、研、商、文、体”于一体的新一代信息技术与文化创意产业园。青年创业者办公研发基地主导产业为 I（新一代信息技术）+C （文化创意），辐射产业为 A（人工智能）+B（高端制造），预计可解决 1000 人就业，增加区域财税创收。按照产城融合的概念，“青年创业者办公研发基地”作为承接x高端科创文创企业，以及全国引流而来的优秀文创商业等。通过专业的产业园运营团队进行市场化资本运作，这样既能减轻财政负担，又提供公共服务实现双效统一，中铁物业的商业价值将水涨船高。

（一）青年文创科技创新基地的建设基本思路

通过对国目前产业园区的市场分析，我们发现文化创意产业园区的建设重点是产业管理，即主导产业的选择，以及主导产业的组织形式，并辅之以配套的园区运作模式。文化产业园区的本质就是在一定的地域空间以产业群集聚或产业链耦合为基础，吸纳生产要素集中投入从而形成区经济增长乘数效应，孵化出一大批真正有竞争力的文化企业。一个成功的文化产业园区，除园区物理空间的规划与建设之外，更为重要的是如何结合园区的地理与经济区位优势，对园区进行准确的战略定位与规划，并构建创新型的综合服务体系，使园区由聚集（要素空间集中）走向聚合（产生有机联系），而x终发生聚变（形成创新集群），以此促进整个园区的产业优化升与全面提升。

青年文创科技创新基地青年创业创意产业园，以“文化创意、农业观光”为主导产业，采取“文创办公带动，文化产业驱动，农业观光联动”的发展战略:“一个目标”即实现年农业采摘人数30万人次，“两个中心”建立中铁文化创意产业中心、市民采摘观光体验中心。

作为一个融合了文创展示、科技创新、农业观光、文化服务等功能齐全的青年创业文创园区，运营服务也主要围绕其功能进行展开与实施，x终形成园区区别于纯租金收入为主普通园区的盈利模式，即培训、展示、交易、展览、拍卖、担保、股权投资、租金收入的多渠道收入模式，x终成为“用产业运营+房屋租赁”格局，成为一个综合服务和管理平台，为入园青年创业者和文化企业搭建广域的公共服务平台，包括：融资、担保、会展、拍卖、信用、信息、培训、技术、咨询、法律、创业、劳务、广告、推广、品牌、物业、股权投资等服务，为青年创业者和企业成长提供方便、适用、快捷和实效的重要支撑。

农业种植体验基地，根据园区所在地的自然资源，紧紧围绕蔬菜主题，充分利用田园景观、当地民俗风情和乡土文化，在体现自然美的基础上，运用美学和园艺技术，开发具有特色的旅游产品和农副产品，建设集观光、有机蔬菜采摘、科普教育、农事体验、私家菜园为一体的蔬菜主题农业观光园。

（二）设计和装修设想

为了存留老厂房的历史底蕴和文化内涵，我们将项目定位为创意文化产业园，该园区定位为创意产业集群区，并辅以会务、零售、餐饮等配套功能，可提供7000多平方米的创业办公、文化交流、推广、传播平台。将原有的资源与科技、时尚、艺术、文化等元素紧密结合，以时尚设计为主题，以青年创业者为受众群体，致力于发展原创设计、研发、品牌发布、展演展示、时尚体验、学校培训等产业内容，服务于中青年领导的中小型企业。

装修企业拟选择x宏峰塬建筑装饰工程有限公司，该公司成立于2004年12月03日，注册地位于x市大兴区春和路39号院3号楼10层21102，法定代表人为李应锋。具有建筑装修装饰工程专业承包二资质。

四、整体规划

拟定将现有中铁集团下属办公楼3000平米三层，宿舍楼4栋66户4000平米（均为二室一厅一卫户型）、锅炉房及仓储用房、变压器1台、老式水塔1个、配电室1个（以上均为砖混结构），果园宗地面积160766平米（约240亩）

盘活固有资产，在保护原有建筑的基础上，重点加以改造、装修、装饰，丰富使用功能，打造成为适合青年创业者使用的新型创意产业园区。

建设规划为：

1、办公楼三层做成青年创业办公研发基地+文化创意展示区及配套店面，预计开设20个店面。

2、4栋宿舍楼改造成青年创业孵化基地并做高科技产品展厅。

3、240亩果园改造成农业种植体验基地，可做种植大棚、观光采摘。

五、设计理念

设计理念：利用式改造。即：在x大程度保留原有遗迹的前提下，拓展并延伸户外空间资源，强调功能区的划分，增添适合年轻人需求的各种功能性项目（户外娱乐、社交空间、共享餐厅、咖啡厅）功能更加多元化，满足社区企业的多样化生活需求。提出关键词——文化、展示、创意、休闲、餐饮，希望在改造时续写建筑文化历史；同时引入自然、创意元素，打造x创意产业地标。

六、运营模式

我方有意和贵司合作以较低租金包干长期租赁，我方投入装修费用独立运营管理，对产业园进行整体改造，制定产业重点发展产业规划，招商聚集更多信息技术、文创、人工智能、医药等企业入驻，并提供相应企业注册、办公室租赁、知识产权代办、x政策申请等企业管家式服务项目。

（一）物业租赁

青年创业者办公研发基地暨青年创业创意产业园通过招商，形成文化创意企业的聚集。入驻的文化创意企业看中的是文化园区的地理位置、建筑风格、文化环境、配套设施，以及同类企业类聚形成的企业间的信息沟通便利、要素资源共享、经营成本的降低。不同类别、不同层次的文化创意企业聚类，在竞合过程中形成的有利于激发产业创新，产生资源“溢出”效应和产生“内力驱动”。这些，构成文化园区提供的软件资源。文化园区是文化创意企业在地理空间上的集中而形成的。文化园区为创意企业提供房屋、配套设施等硬件资源，文化创意企业通过对资源的使用支付租赁费用。租赁收入构成文化园区x基本的收入来源。

（二）活动策划

园区作为新一代信息技术与文化创意企业发展的平台，可以通过组织、策划相关的文化文化活动获得收入。一是为入驻的文化创意企业举办创意产品的展览、发布、拍卖、交易等；二是外部文化产品针对文化创意企业群体进行定向推销，主办专门的发布、展示和拍卖活动；三是利用文化园区的品牌影响力，承办国际国内创意产品在本地区的推广和发布活动。随着经济的发展和社会保障体系的逐步完善，居民文化娱乐类消费能力会逐步提高，文化创意企业对文化产品的推广力度会大幅加强，文化活动的策划市场空间大。文化园区应抓住机遇，拓展活动策划市场，加大活动创收工作力度。

（三）项目投资

青年创业者办公研发基地暨青年创业创意产业的内容广泛，在发展过程中，结合当地的优势和发展需要，发展的重点不同。划分为人工智能、医药、信息技术、研发设计创意、建筑设计创意、文化传媒创意、资讯策划创意、时尚消费创意等重点行业。这些项目产业链条长，需要的资金投入多，产生的效益持久，园区可以借助平台优势、信息优势，有重点地选择一些有市场前景的、盈利能力强的文化项目，参与园区企业的单个项目投资，既可以现金方式投资，也可以房屋使用权，或者是公共文化设施，或者是一些专用性资产的使用权进行投资。

（四）农业种植体验和科普教育

围绕240亩土地建设农业种植体验观光，雇佣当地老百姓种植，带动周边老百姓收入。观光是农业观光园兴起之初，游客x根本的需求。种植五彩缤纷的叶菜类蔬菜、千姿百态的瓜菜类蔬菜、形状各异的茄果类蔬菜经过一定的搭配都可以形成引人注目的景观。将芳香蔬菜种植在园区道路两旁，更能给人以别样的观光体验。水生蔬菜大多花色艳丽、外形奇特，也可以形成不错的景观效果。利用蔬菜的立体墙面栽培、屏风式栽培等不同种植方式，塑造不同景观。根据蔬菜生育期不同和温室栽培技术，打造园区四季有菜可摘、有景可观的效果。同时，建设科普教育功能，主要以儿童、青少年学生以及对农业知识感兴趣的游客为主要服务对象，通过展示蔬菜的种类及其生长过程、无土栽培和基质栽培等高科技种植方式传播相关农业知识，达到科普教育的目的。功能区设置如下：

1、蔬菜展示和采摘区

分区域种植常见蔬菜、特种蔬菜、芳香蔬菜、水生蔬菜，注重色彩搭配形成独特的园林景观，以艺术化的形式，展示蔬菜稀有、奇特、新鲜等不为游客所熟知的一面，满足游人的视觉感官。向游客展示有机蔬菜种植过程，并开展采摘活动，让游客玩得开心、吃得放心。

2、种植体验区

以体验为目的，让游客近距离接触并体验蔬菜园艺方面的知识。专门划定特定的区域供游人体验蔬菜种植，让游人充分参与其中，享受种植蔬菜所带来的乐趣。近年来，农业观光园内大部分体验者都是儿童，可以特意为儿童量身打造体验活动，根据孩童的年龄、心理和生理特点，选择适合他们的项目，配置合适的园艺工具、材料。同时，可以简单加入游戏的环节，增强趣味性，寓教于乐。

3、温室区

温室由于可以人为控制温度、湿度、光照等条件，尤其是智能温室可以节约大量劳动力，在各观光园十分常见。温室内可种植高附加值蔬菜，也可以向游客展示现代化无土栽培、立体种植等先进的种植方法以及微滴、渗灌等节水灌溉技术。温室区可以作为观光园区秋冬季主要观光和活动区域。

4、私家菜园区

近年来，随着大家绿色消费观念的增强，大部分市民都很乐意租赁一块私家菜地种植自己喜欢的蔬菜。园区提供种子、耕种工具以及相应种植技术指导。游客亲力亲为“种、摘、食”，食用不完的蔬菜也可以委托园区进行售卖，也可以“以物易物”交换别人种植的蔬菜。游客在深度体验农事活动的同时，还吃到了放心的绿色蔬菜，正是租赁私家菜园成为热潮的主要原因。也可以在园区安装智能设备，使租赁者可以随时随地观测到租赁区蔬菜的生长状况。

5、蔬菜文化区

以蔬菜文化为主题，开展诸如蔬菜的历史演变、各国各地蔬菜饮食文化等相关文化展示，进一步拓展科普教育层面，增加深层次的旅游体验。设置蔬菜文化馆，为游客展示蔬菜的发展历史、展示不同地域不同XXX的蔬菜文化，令游人感受到更深层次的蔬菜文化魅力。展示的方式有实物加图文的展示墙、视频、模型、小讲座、画册等。

6、蔬菜深加工区

游客在采摘园固然可以采摘到新鲜的蔬菜，但是采收后的蔬菜仍是活的有机体，随着呼吸作用的进行，长时间贮存营养成分的流失和败坏不可避免。而且，蔬菜的生产是有季节性和地区性的，将旺季过剩的新鲜蔬菜和特产蔬菜进行适当的加工，有利于调节蔬菜生产的淡旺季。

（五）租金补贴服务

根据x鼓励科技成果转化，对具有重大推动作且进入生产阶段的科技成果，的企业给以资金补贴，可以争取XXX人才奖励、租金补贴、税收奖励扶持、产业扶持、外资企业专项政策等。

（六）其他管家式服务

提供x取消许可和审批代办服务，对企业进出口自用设备、生产材料和辅料提供企业减免所得税申报。通过简化流程，协助落地市普惠制服务，包含文化金融“家门口”一站式服务、园区宣传推介服务、园区文化人才服务。通过举办文化产业投融资沙龙、文化企业上市培育基地和文化金融“早餐会”等，提高金融机构与文化企业互通信息的效率，提高融资成功率。

七、财务分析

拟定装修改造现有中铁集团下属办公楼3000平米三层，宿舍楼4栋66户4000平米（均为二室一厅一卫户型）、锅炉房及仓储用房、变压器1台、老式水塔1个、配电室1个（以上均为砖混结构），果园宗地面积133333平米（约200亩），装修造价如下：

利润及成本回收周期预算：

x年为改造期，不做收入计算；

第二年起，年租金+物业收入预计200万元；

成本回收周期约为6年。

八、存在的问题和对策

1、现有场地位置不太好，交通不太方便，距离市区较远，造成招商压力比较大。根据x“十四五”规划鼓励文创产业的概念和鼓励创新型企业集群建设，建议x给与入驻的高科技企业一定的税收优惠、免租优惠、补贴政策等。

2、青年创业者办公研发基地暨青年创业创意产业园，由于聚焦主导产业为 I（新一代信息技术）+C （文化创意），辐射产业为 A（人工智能）+B（高端制造），类似企业往往竞争优势较大，可选余地较多，建议提供更加丰富的配套服务。

3、由于运营周期长，到第六年才能回收投资，后期才能盈利，为降低风险和保证企业正常经营，需要x扶持至少签署15-20年合作期限，以确保项目能正常运转，解决1000人就业，增加区域财税创收。

九、合作方案

我司经慎重考虑，特向贵司申请租赁中铁集团办公楼和宿舍楼（面积约7000㎡）20年的使用权，拟投资1034 万人民币，开发建设青年创业者办公研发基地暨青年创业创意产业园，打造成为新一代信息技术与文化创意产业园，希望能按照包干租赁方式合作：

期盼双方的共赢合作，带动周边的人气与发展，以提升中铁集团闲置资源的充分利用，为该地区提供更多的就业机会以及投资机遇，为x中铁集团创业穿衣产业发展贡献一份绵薄之力！

恳请领导给予大力支持！

特此申请。