青海西宁标书多少钱一份:分享投标书制作的注意事项

标书制作的类型一般分为:电子标书,物业标书,工程标书,技术标书,服务标书等,省心文案网专业代做物业标书,多年成功经验,性价比高,中标率高,标书制作的价格一般是根据制作类型不同,项目难易程度不同,制作者资历不同等都是作为收费标准的依据,详情可咨询本站客服

青海西宁标书多少钱一份:分享投标书制作的注意事项

一、物业管理的目标

是使物业保值增值,以及提高物业的使用价值,具体有三个目标:

(一)质量目标:

1、硬件质量目标:主要是保证和维护物业的物理功能:结构功能、建筑功能、机电设备功能、其它功能;

2、软件质量目标:主要指服务的完备性、服务的及时性、服务的客户满意度等等;

(二)安全目标:

1、物业使用环境的安全,如公共秩序维护,在公共秩序、防火、防盗等环节上的进行预防和管理;

2、物业的安全:指物业主体的安全、结构的安全、设备的运行管理安全等。

3、物业使用人的安全:指物业使用人的人身安全、财产安全的预防措施。

在安全目标上,物业公司要留存各种记录和资料,以证明自己已经按照合同约定做好了各项服务。

(三)物业管理费用目标:各项费用,终的收支应能保证物业企业有适当利润。

二、几个名词解释:

1、物业管理的本质:是物业管理服务企业从事以不动产为基础,以业主或客户需求为导向,以管理为手段,以准公共性服务为核心产品的商品服务活动。

2、业主:指物业的所有权人;

3、物业使用人:指物业的承租人(客户)或实际合法使用物业的人;

4、临时管理规约:开发商和物业公司制定的先期约束;

管理规约:指经过业主大会讨论通过的临时管理规约或其修改稿;

业主和物业使用人违背管理规约的,业主委员会可到法院起诉,法院支持;

5、物业管理服务收费=物业管理服务费(基本物业管理服务费+机电设备设施日常运行维护费)+特约服务费+代办服务费。

6、客户手册:指以管理规约、物业使用说明、物业管理相关约定为主要内容的,指导客户更好地使用物业和享受物业服务的,在客户入住时发放的册子。

7、机动车场地占用费:俗称停车费,应当收,不讨论收不收的问题,只讨论收多少的问题,业主就可以确定,不需要物价局批准,全市无统一票据,(写字楼区)业主同意不收的除外。该费用扣除物业必要管理费用外,由物业公司与业主协商使用。注意该费用不含保管责任。

8、几个主管部门:

私搭乱盖――城管;

不按规定从事摆卖加工经营活动――城管;

占压、破坏绿地――城管;

拆改承重结构和使用功能――房地产管理局执法部门;

三、小区车辆管理:

1、在签订协议时,由物业方提出两种选择,一是场地占用费,二是车辆保管费;场地占用费较低,车辆保管费不以盈利为目的,但是为车辆上全部保险,平均摊到每每天的费用为车辆保管费。两种费用由业主选择。

2、小区停车收费是必然趋势,也是管好小区车辆的必要手段。

3、现阶段,车位费开收据即可,盖物业公司章。不用发票。如果用停车费专用发标,在后附盖“本费用为物业公司代为收取的车辆场地占用费”字样。

4、小区车辆场地占用费,除了物业公司必须的开支外,余下的可用作应急维修资金,用于小区维修。

表面上看,物业公司好象没有好处,但实际上,一方面是做好了小区车辆管理,二方面增加了部分人手,三方面用于小区维修,其实是变相为物业公司节省了相当大的成本。

5、写字楼物业停车场也是如此。这些费用应补充进维修资金中。另外,这一点应与保安做好协调工作。

四、规避物业管理风险的几个方法:

1、相对于公众责任险,物业管理责任险保费相对较高,但能更好地规避物业管理中因为管理不善或不到位而造成的风险。

2、日常的工作,特别是巡回检查、日常检修等工作,按照物业管理合同以及设备设施的特点,先期制定管理方案,严格地明确地做好提出管理要求,并在日常工作中,以表格记录的形式做好记录,并落实到责任人。

3、质价相符原则,不同的价格,对应不同的服务标准,如四标准中,楼道每天保洁一次,那就是保洁一次,而不是两次,不是保证楼道整洁;只要每天一次保洁到位了,物业公司就没有责任了。

4、物业公司并不是承担所有的责任,该行政主管部门承担的责任,就不应是物业管理企业的责任,如邢事案件。

五、在装修阶段,如何做好成品保护工作:

1、对施工单位进行前端控制:登记、签订装修责任书、消防责任书、违约责任书、缴纳压金、必要时还需要发包方背书担保;

2、进材料的过程,要采取人盯人的方式;

3、禁止结构性和功能性拆改:采取每天巡查的方式;

4、对于写字楼,紧密联系业主,在业主与租户协议中加入装修约束性条款,引入业主进入监督机制内;

六、关于物业区域内的公共秩序维护和安全防范的几点说明:

1、物业公司管理的是公有共有财产,维护公共秩序,而自行车、电动车、机动车属于私产,不在物业公司的管理范围之内,其丢失、损坏都不是物业公司的责任,有特别约定的除外;有的也要看物业公司是否按合同履行责任。

2、负责小区生活秩序维护,而不是负责社会安全防范,社会安全防范有行政主管和执法部门。

七、对欠费业主的起诉与把握:

1、平是注意积累和掌握、留存有关记录和证据;

2、评价服务工作是否到位,主要看物业公司是否按合同约定做到了,主要看多数业主的意见;

3、起诉时一次不要太多,太多后易反弹,且法院不易支持;

4、对于物业费打折的判决,一定要据理力争,是哪项不合格,哪项费用打折,没有不合格的,就没有理没打折。

八、关于专项服务和物业创收:

1、对于专项服务,通过都是事先设立服务项目,并公布服务内容与质量、收费标准,当业主或租用人需要这种服务时,可自行选择。费用在公共服务费外独立收取。

2、物业服务企业可根据自身实力及所管理区域的特点,开展接受业主(或其它组织)委托的物业租赁、产品介绍等广告,以完善服务设施、增加企业收入。

九、物业企业内部管理的几点经验和做法:

1、业主的便利性和被尊重性需求:在物业管理工作中,要记住一点,任何人,包括业主和租户、以及来访办事人员,都有同相的要求:那就是便利性、被尊重性;在制定任何与业主和租户打交道的制度中,都要贯彻这一点。

2、日常监管要做到位。任何人都有惰性、任何人工作都需要督促,只是督促的方式不一样。这一点在各领导和主管的日常工作中要明确知晓,各项工作的日常监管必须到位。

3、制定岗位职责和工作说明时,要注意一点,任何人,对于自己的岗位职责,不仅仅要做到知晓,还要做得到位;

4、做好客户管理和经营:要想办法发挥客户资源的优势,经营好客户:保存好客户资料、开展代租代售服务、定报、送水、送奶服务、运用客户的关系资源、合理运用客户本身经营和生产上的需求;对于客户的需求,可在适当范围内发布,或代为联系,并向成功(指中标或签订合同)者收取信息服务费(一般为合同额的0.5%-2%)。

5、如何了解客户需求:要做好物业管理工作,首先要了解业主和客户需要什么,有以下三种方式:

*在相应的管理阶段,作为物业管理方,应定期如开务虚会,搞几次“头脑风暴”,就业主的需求问题畅所欲言;

*问卷调查,设计好问卷形式,开展问卷调查,在满意度调查时也可做;

*与客户协管员以及客户领导定期进行沟通;

6、如何在公司内部建立良好的沟通机制:

*各部门每周(或每天)晨会或例会;

*公司每周管理人员例会;

*员工每月或每两月大会;

以上三会的主要内容:一是汇报工作,二是分析总结不足并提出改进方法,三是安排工作;

十、绩效考核的主要内容和目标:

1、绩效考核目标是激励员工首先完成好本职工作,其次是激励站在公司的角度,超出本职工作做好工作;

2、内容之一:经营,对于承担经营项目的部门和个人,制定相应的激励措施;对于不承担经营项目的部门和个人,提出并被采纳的建议,要给予适当奖励;

3、内空之二:管理,对于管理人员,其所管理的各项内容都要有明确的管理目标;对于操作人员,其所负责的工作内容要制定明确的工作目标,客户满意度是考核的主要目标之一;

4、内容之三:员工的学习和发展,鼓励员工学习,给员工创造学习条件和发展的条件,同时,学习和发展的机会也作为奖励条件之一,用于激励员工。

5、绩效考核的结果应用:一是奖励:升职、升薪、评优、培训机会、不同场合表扬;二是处罚:淘汰、降薪、不同场合点名不点名批评;

要注意一点,大部分处罚,都要大张旗鼓,以起到效尤作用,让员工知道,什么是错误的;

十一、新建物业查验的主要内容:

1、物业资料:主要是物业的各项施工图纸的验收资料;供水供电供气合同等;

2、对设备设施按设计进行查验数量和配置,通过试运行和跟踪安装调试的方法进行使用功能查验;

3、对建筑物外墙面、顶、地等进行目视查验;对建筑物请专业人员进行查验;

4、园林绿化工程查验,一是绿植数量品种、二是喷头够不够;

5、对物业水电气暖管线和线路、元器件等设备设施进行查验(特殊件要通过监理和业主等留下部分材料,以方便以后维修);

6、对配套设施进行查验;

7、查验的方法有:

目视:主要指外观、数量、完好程度;

使用:设备、设施、元器件、零件等通过使用来检验其安装质量和使用功能。

检测:防雷避电等通过检测或检测报告来检查其完好性;

试验:通过通水、闭水承压等方法来试验完好性和质量;

查看施工验收检测报告:通过检测报告来检验;

8、发现问题的处理原则:小问题记下来,填写物业查验记录表,并提出整改意见,交建设单位,建设单位要求施工方整改,物业跟踪;对整改完的进行验收,办理查验手续。

大问题,特别是结构性问题,提交物业查验记录表,以及物业公司意见,交建设单位,如果业主要求接管,该问题双方应明确责任。

十二、关于物业管理招投标:

(一)物业管理投标过程中,常见的几种错误:

1、没有很好地响应标书;

2、没有很好地贯彻落实新政策和法规;

3、组织架构、人员配备与项目不符;

4、成本测算不精细;(一定要注意物业管理服务费由基本物业费和机电维修维护费构成);

(二)编制标书的方法:

1、成立投标书编制班子,标书内容广泛,不是一个人能完成的,所以一定要成立班子负责标书编制工作;对于编制班子成员要求见下述。

2、搞好分工,明确责任:如商务标编制、资信能力编制、技术标编制(技术标内容还可以细分);各司其责;

3、商务标和技术标编制之前,要首先研究透标书,熟悉现场和图纸,然后集体制定管理机构、人员构成、基本管理方案,在此基础上再行分工,以保证标书各部分之间有序衔接;

4、标书编制之前,首先要占有资料,来源有:招标文件、现场勘查、市场信息、政策法规、企业自身、网络;

5、公司应给予适当的车辆、经费上的保障;

(三)编制标书的注意事项:

1、标书编制人员要做到五个熟悉:

*熟悉物业管理相关政策法规(如电费、水价、低工资、五险一金、税收政策、消防、加班管理规定等);

*熟悉各岗位工作运行程序;

*熟悉企业总体情况;

*熟悉投标文件的格式及内容:无固定格式,但有约定俗成的相对固定的基本格式;

*熟悉成本测算方法及相关材料等的市场价格;

2、标书编制人员要有三个能力一个负责:

*分析判断能力;

*文字表达能力;

*计算机操作能力;

*有对企业负责、对企业经理负责、对个人负责的意识和精神;

3、编制标书,一定要注意十种废标情形;

4、有一点约定俗成的做法:技术标一般在100页左右;

5、招标书有评分标准的,一定要按照评分标准进行编制,并在目录中明显标注出评分标准的内容;

6、一定要注意在技术标中不能出现与投标报价有关的经济性内容;

7、标书编制完成后,一定要送交负责人审阅;

8、注意在相关页面上加盖红章,有的加盖骑页章;

9、注意按招标书要求封装;

(四)技术标的基本格式:

1、对项目管理服务的定位及整体规划;

2、对项目的基本分析及组织架构安排;

3、人员培训及考核机制;

4、管理服务的内容、标准、措施;

5、前期物业复写蛀要工作环节运行程序;

6、突发事件处置应急预案;

7、眼高手低管理服务标承诺及保证措施;

8、物资装备及办公用品配备;

9、物业管理服务的有关制度;

10、社区文化的设想与安排;

(五)标书编制完后,应做到六看:

1、看有无废标情形;

2、看投标文件对招标文件是否做出积响应;

3、看标书格式和要求是否有缺项;

4、看有关材料是否符合政策法规;

5、看有无过高承诺;

6、看商务标是否合理。

(六)特别指出,物业管理合同签订后,一定要到当地房地产主管部门办理备案程序;

十三、天津市目前与物业管理有关的法律法规:

做物业管理工作,特别是市场行为时,对于政策的了解是十分必要的,下面列出了天津市范围内目前与物业管理相关法律法规条例,建议物业管理从业人员认真学习并运用到实际工作中:

1、天津市物业管理条例:2008.12.01重新修订;

2、天津市房屋安全使用管理条例;

3、物业管理区域划分管理办法;

4、业主大会和业主委员会活动规则;

5、物业管理用房管理办法;

6、天津市笺业企业退出项目管理办法;

7、商品房住宅维修资金管理办法;

8、非住宅专项维修资金管理办法(针对非住宅项目,现行的要求按照100元/平米标准缴存);

9、维修资金使用管理办法;

10、房屋应急解危专项资金管理办法;

11、旧楼区维修资金管理办法;

12、天津市物业管理招投标管理办法;(保障性住房物业管理企业可加分)

13、天津市物业管理费政府指导价;

14、另有七个备案程序、七个示范文本;

15、高院有:建筑物区分所有权管理办法、物业纠纷管理办法等解释;

16、水电气暖相关行业规定和物价局的收费规定;

常见的物业管理招投标注意事项

免责声明

    版权声明:本文内容由网友上传(或整理自网络),原作者已无法考证,版权归原作者所有。省心文案网免费发布仅供学习参考,其观点不代表本站立场,本站不承担任何法律责任!

相关文章

在线客服

文案代笔联系微信