开发地块调研报告怎么写：免费分享通用模板

x地块前期调研报告

导语：项目地块位于x区x街居委会中心地段，地处x广场东侧1000米处，x中心小学新校区对面。用地性质为医疗设施用地，规划总用地面积20037.20平方米，总地上建筑面积约26246.08平方米，地下建筑面积10742.90平方米。计划建设综合医院，要求承担乡镇卫生院的基本职能+基本卫生公共服务职能。本项目用地方正，现状地块与周边道路无明显高差，基地内地势较为平坦。对建设公共医院具有便利条件，建议系统规划，尽快实施，加强医院人才建设和设施高质量施工。

 

一、概况介绍 

1、地块位置

xRJ06-D06-01地块 ，地块位置为棕竹路北侧、雪松路西侧，地块面积20037.2平方米，土地用途为医疗卫生用地，出让年限50年，容积率FAR≤1.5，建筑密度D≤40%，绿地率GAR≥35%。

2、土地性质

 

 

土地用途为医疗卫生用地，该地块土地面积约为30亩，出让年限50年。出让起始总价为2669万元，起始楼面价约888元/㎡。拍卖开始时间：2020年9月10日09：00。

 

 

3、地块现状

项目地块位于x区x南街居委会中心地段，地处x广场东侧1000米处，x中心小学新校区对面。用地性质为医疗设施用地，要求承担乡镇卫生院的基本职能。本项目用地方正，现状地块与周边道路无明显高差，基地内地势较为平坦。基地南临棕竹路，东临雪松路道路路幅宽均为18米，西面、北面为空置用地，南侧道路对面为x中心小学新校区。地块东西约130米， 南北约140米。地块较为平坦，包含水洼，地势起伏，起伏幅度较大。临近周边道路区域比较相对较平缓，

 

二、赣州市经济情况

赣州，简称“虔”，别称“虔城”，也称“赣南”，是江西省的南大门，是江西省面积x大、人口x多的地市。总面积39379.64平方千米，下辖3个市辖区、14个县、1个县市、2个功能区，2018年户籍总人口为981.46万人。是江西省省域副中心城市、中国百强城市、XXX区域中心城市、XXXⅡ型大城市、全国性综合交通枢纽、“一带一路”重要节点城市、赣粤闽湘四省通衢的区域性现代化中心城市，拥有4个XXX开发区和1个综合保税区。2018年，赣州全年地区生产总值（GDP）2807.24亿元，位居江西第二，仅次于南昌。

1、区位交通情况：

铁路：赣瑞龙铁路（动车）、昌赣高铁、赣深铁路（建设中，预计2021年通车）、长赣铁路（规划）。赣州西站目前正在建设中（初期4台8线），预计2019年底建成投入使用，且距离赣州黄斤机场约4km，基本可以实现高铁、飞机无缝对接；

图1 赣州市高铁交通示意图

高速公路：截至2018年底，赣州市境内高速公路通车总里程1441公里，全市境内共有16条高速公路，如昌赣高速、大广高速、赣州绕城高速、瑞赣高速、厦蓉高速等；

国道：105、323等国道穿过赣州；

航空：2019年，赣州黄斤机场共完成旅客吞吐量2088731人次，同比增长28.5%，全国排名第73位，通航城市达25个，执飞航空公司12家。

2、城市总体规划情况

赣州市中心市区范围包括：章贡区、南康区、赣县、上犹县、兴国县、于都县、信丰县、崇义县、大余县和赣州开发区，总面积2.01万平方公里。规划到2020年，建立起辐射带动赣南苏区振兴发展的都市空间体系，建成全国重要的稀土与钨产业基地、先进制造业基地和特色农产品深加工基地，承接产业转移示范区和城乡统筹发展示范区。

中心城区呈现“一带、三轴、六区”的城市空间发展总体结构，综合一体化发展来提升城市的集聚效能和综合服务水平。

一带：为沿江文化旅游功能发展带；

三轴：分别为XXX产业拓展轴、都市服务拓展轴、新兴功能拓展轴；

六区：赣州古城文化振兴区、x现代服务业聚集区、北部高端产业聚集区、南康产业聚集区、赣县产业聚集区、上犹生态休闲旅游区；

中心城区一体化发展：章贡区、南康区、赣县、上犹和赣州开发区的同城化发展，逐步实现公共服务一体化、城乡住区一体化、产业发展布局一体化、都市绿网一体化、综合交通一体化、市政基础设施一体化、城市风貌特色一体化。

三、地块周边资料统计

1、交通现状

地块四至无正式道路，只有一条乡道连接地块，棕竹路北侧距离105国道、323国道直线距离约1.5公里，周边高速G45赣粤高速等交通主干道约4公里。

2、周边生活配套情况

项目地周边现暂无完善生活和教育配套，距离项目x近生活配套区域约4km车程，部分生活配套包括：餐饮、会所、银行、医院、移动营业厅、商场、中小超市、美发、网吧等休闲娱乐场所均有分布。

3、周边环境  

地块周边自然环境较好，赣江发源地为水源保护地，水质清澈。丘陵地带，河道纵坡较平坦，河流两岸分布有宽窄不同的冲积平原。十分有利于地块多元化规划设计和开发。赣州西站规划位置距离项目约15公里

4、区域规划  

赣州是XXXⅡ型大城市、“一带一路”重要节点城市 [116]  、全国性综合交通枢纽、赣粤闽湘四省通衢的区域性现代化中心城市，拥有4个XXX开发区和1个综合保税区。赣州钨与稀土资源丰富，是全国稀有金属产业基地和先进制造业基地。赣州是革命老区、原XXX苏区振兴发展示范区、红色文化传承创新区。赣州都市区是江西省重点培育和发展的都市区。  2021年，国务院支持赣州振兴发展纳入XXX重大区域战略。

x区在2018年年初，提出“1年打基础，3年大变样，5年成规模”口号，根据《赣州市x控制性详细规划》，未来蓉江新区城市规划区将建成13个医疗设施，7个养老设施。其中本地块规划为医疗用地。

 

根据《赣州市x控制性详细规划》，赣州市中医院新建项目位于蓉江新区RJ01-A04地块(武陵大道北侧、飞扬大道西侧)。用地面积53333.4平方米(80亩),用地性质为医院用地。

四、房地产市场调研

1、土地成交情况

2021年赣州全年土地市场成交规模较2020年也有明显下滑。全市数据显示，2021年全市共成交842宗土地，同比2020年1000宗降低约15.8%。其中中心城区（章贡区、开发区、蓉江新区、赣县区、南康区，下同）商住办用地成交67宗。全市全年土地市场成交金额约321.7亿元，同比2020年404.11亿元降低约20.39%。

 

2021全年赣州中心城区共24911套商品房取得预售许可证，批准预售面积约3170574.735㎡(约317.06万㎡)。

其中，中心城区住宅共批准预售14303套，批准预售面积约1670836.895㎡(约167.08万㎡);非住宅共批准预售10608套，批准预售面积1499737.84㎡(约149.97万㎡)。

由数据可以看出，2021年住宅批准预售套数占57.4%，而非住宅批准预售套数占比重达到42.58%;2021全年住宅批准预售面积占52.7%，而非住宅批准预售面积占比重达到47.3%。(由于统计口径不同，数据可能略有误差，本站公布数据仅供参考。)

就片区而言，2021年赣州市章贡区拿到预售，共计507711.66㎡，7381套。其中住宅388513.33㎡，3253套;非住宅119198.33㎡，4128套。2021年赣州市经开区拿到预售，共计1796980.325㎡，9141套。其中住宅592128.705㎡，4731套;非住宅1204851.62㎡，4410套。2021年赣州市蓉江新区拿到预售，共计865882.75㎡，8389套。其中住宅690194.86㎡，6319套;非住宅175687.89㎡，2070套。

 

 

2、中心城区

据易居研究中心数据，2021年赣州中心城区商住办用地供应建筑面积571.82万㎡，环比下降7%（住宅供应占比78%）。成交443.52万㎡，环比下降33%（住宅成交占比82%）。成交楼面均价约2458元/㎡，环比上涨16%。中心城区的土拍“先热后冷”，年头到年尾谓之冰火两重天。上半年房企拿地积，溢价率高企，核心地块遭“哄抢”，地王重现。下半年房企表现谨慎，中心城区土地市场低位运行，土拍冷清，房企尤其是民企参与度不断下降。到了年末，赣州中心城区土拍市场“国企托底”和“流拍频现”并存。

赣州中心城区土地市场

表2–1 赣州市中心城区土地成交情况
年份	2015年	2016年	2017年	2018年	2019年
土地成交数量	9幅	26幅	57幅	84幅	79幅
建设用地面积	9.83万㎡	113.4万㎡	228.4万㎡	406.4万㎡	250.4万㎡
规划建筑面积	24.7万㎡	266.7万㎡	493.0万㎡	820万㎡	533.5万㎡
土地出让金	3.82亿元	69.9亿元	143.2亿元	153.5亿元	112亿元
平均楼面价	1542元/㎡	2620元/㎡	2904元/㎡	1872元/㎡	2099元/㎡
溢价率	10.78%	76.25%	57.73%	11.55%	10.04%

2016年以来摆脱市场低迷期，土地成交量和成交价格均出现大幅提升，其中2018共计成交84幅土地，规划建筑面积820万方，平均成交楼面价1872元/㎡，为历年x高，而2019年成交79幅土地，规划建筑面积533.5万方，平均成交楼面价2099元/㎡；且2018-2019年的溢价率在10%左右，表明在XXX的大力管控下，市场明显降温，价格趋向理智。

3、住宅新房情况

2021年赣州中心城区住宅市场x鲜明的特点是分化，市场不再全面开花。一二手房市场表现分化、板块与板之间分化、产品之间的分化……，需求方的目标选择性增强。有数据显示，赣州中心城区全年（1月1日～12月31日）新建商品住宅成交面积共387.56万㎡，合计31953套。成交面积同比上一年上涨约11.6%。其中主城区（章贡区、开发区、蓉江新区，下同）新建商品住宅成交面积约211.56万㎡，共17244套，成交均价10913元/㎡。

 

主城区新建商品住宅成交面积同比2020年微跌0.6%，均价上涨6.1%。

4、库存情况

至2021年12月底，赣州主城区商品住宅库存约为67.78万㎡，同比上一年有所减少，去化周期为4个月左右，主城区商品住宅库存健康。但需警惕南康区和赣县区的库存变化，特别是赣县区，2021年住宅供应上升明显，且需求有下降趋势。房地产供需一旦失衡，供应和需求出现较大背离，市场往往会面临大起大落的危险。

5、商业办公

近几年来，商办市场受困于需求动力不足及供大于求等因素影响，市场一直低迷。2021年，由于商办用房开工投资放缓，商办用地供需规模缩量，加上受住宅市场持续政策高压的影响，2021年赣州中心城区主城区商办市场迎来去化机会。数据显示，2021年写字楼主城区全年成交面积共8.16万㎡，合计959套，成交均价10213元/㎡；商铺成交面积共17.02万㎡，合计1987套，成交均价13852元/㎡；商务公寓成交面积共5.26万㎡，合计900套，成交均价9571元/㎡。2021年赣州市场数据显示，相比于写字楼及公寓，商铺的成交数量、金额及均价更高，但其实商铺市场依然处于近几年的低位，反而是写字楼和商务公寓的表现较之上一年有所回升。

 

 

 

6、二手房情况

2021年XXX弱化住宅投资属性的态度已是非常鲜明，这无疑会牺牲一部分成交量。成交量下降直接导致了二手房市场的降温。特别是土地出让金征收新规、房地产税试点消息之后，楼市预期发生了转向。赣州二手房市场在上下半年之间呈现出先扬后抑的态势。行业从业者纷纷感受到了一股前所未遇的“寒意”。2021年下半年二手房地产经纪公司面临了门店关店潮和员工转行潮的双重压力。业内人士向晒房网工作人员透露，赣州主城区的二手房在2021年第4季度出现了明显的“有价无市”现象，成交迎来“地量”。

7、价格情况

赣州中心城区商品住宅成交情况

 

图3 赣州市中心城区住宅成交情况

2014-2015年市场出现低迷，2015年整体成交均价出现下滑；

赣州市2016年住宅成交量达到267.3万方，为历年x高，其中10月份单月成交量达到41.06万方，2017年受到供应量不足，成交量出现下滑，但价格出现大幅提升，达到8791元/㎡，较2016年上涨20.5%，到2018年1-7月份主城成交均价达到9580元/㎡，其中2018年7月份成交均价首次突破万元大关。

2021年1月赣州新建住宅价格环比上涨0.07%，样本平均价格为8213元/㎡，样本价格中位数为7800元/㎡。1月赣州二手住宅价格环比上涨0.22%，样本平均价格为11523元/㎡，样本价格中位数为11909元/㎡。

新房住宅成交17166套 成交均价10933元/㎡

在2021年，赣州楼市一个字，只能称之“稳”，赣州中心城区(章贡区+经开区+蓉江新区)各物业类别商品房，共卖了20970套！成交金额超266亿元!

2021年中心城区(章贡区+经开区+蓉江新区)新建商品房共成交约20970套，其中住宅成交17166套，成交面积共210.6万㎡，住宅成交均价为10933元/㎡。(由于统计口径不同，数据可能略有误差，本站公布数据仅供参考。)

从数据来看，住宅供应14303套，成交约17166套，赣州供求关系趋于平衡，强大的购买力成为楼市热度的坚实支撑。

根据数据统计，2021年，赣州中心城区(章贡区+经开区+蓉江新区)新建商品住宅成交合计17166套，成交面积共210.6万㎡；写字楼成交合计868套，成交面积共7.02万㎡；商铺成交合计2016套，成交面积共18.2万㎡；商务公寓成交合计920套，成交面积共4.5万㎡。

赣州市中心城区(章贡区+经开区+蓉江新区)各物业类别商品房成交一览

 

赣州中心城区及南康区、赣县区商品住宅成交一览

2021年全年(即1月1日～12月31日)，章贡区新建商品住宅成交面积共47.73万㎡，合计3900套，成交均价9936元/㎡;经开区新建商品住宅成交面积共80.86万㎡，合计6840套，成交均价10289元/㎡;蓉江新区新建商品住宅成交面积共82万㎡，合计6430套，成交均价12128元/㎡;赣县区新建商品住宅成交面积共82.01万㎡，合计6866套，成交均价8010元/㎡;南康区新建商品住宅成交面积共94.04万㎡，合计7839套，成交均价7600元/㎡。

 

 

8、2022年赣州房地产市场（楼市）展望

——政策方面

2021年，受房地产行业销售下行、房企暴雷、土拍低迷等影响，行业的信心受到打击，这对国内金融和经济稳定也造成了一定压力。

因此，在2021年第4季度，央行多次做出“维护房地产市场平稳健康发展”表态。12月6日XXX政治局会议召开，重新定调房地产业发展。首提“加强预期引导 ”、“探索新发展模式”、“促进房地产业良性循环”以及“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费”等关键词。

释放出清晰的行业利好信号。2022年国内住房金融端或会适度纠偏给出相对宽松的政策来稳定行业信心。相关政策会以稳为主，即“促进房地产业良性 循环和健康发展”，但“房住不炒”仍是整个行业政策的主基调。同样，2022年赣州也将继续以稳为主，管理部门会密切关注楼市变化，上托下压“双向”调节模式或继续贯穿全年。

——城市发展与经济

赣州GDP全国排名上升到第66位。从2010年的102位到2020年的第66位，赣州实现了从不起眼的边缘城市到三线经济强市的跃迁！数据显示，截止到2021年11月，赣州市全市新签约项目359个，增长18.1%，签约金额突破2000亿元。实际使用外资突破20亿美元，外贸出口总额509.49亿元，增长30.9%，比全国高9.1个百分点，出口规模在中西部城市中位居前列。1-9月：完成GDP3041.81亿元，名义增速16.58%，增速稳居头部阵营。

经济增长给城市升赋能，2022年赣州市将高质量编制国土空间规划，增强中心城区辐射力，全面激发消费活力，夯实基础设施建设支撑力，加快建设高水平、高品质省域副中心城市。

2022年赣州会在经济增长、产业升、科技创新，以及交通地位提升这些方面继续发力。也将坚持稳字当头、稳中求进，推动经济发展行稳致远。而这些，必将为城市房地产业发展注入新的信心与活力。

——市场方面

预计2022年赣州楼市会呈现出前低后高的走势。

上半年会有部分需求继续持观望态度，市场将继续保持分化，个别板块只能以价换量，市场或许会有局部下跌现象。但市场也会在回调中实现筑底，预计6月前后，随着政策的适度调整、以及信贷额度的进一步宽松，房地产行业信心将逐渐修复。届时赣州房价有望回稳、夯实，并寻找新的增长点。当然，从逆转行业预期，到行业景气度反转复苏， 实现稳增长，决不是那么简单。有购房意愿的消费者来说，未来可以积关注赣州土拍市场、新房供求数据，以及货币政策、按揭成本、二手房市场交易量等几个方面的变化。

五、赣州市医疗卫生情况

截至2020年底，赣州全市共有各类卫生健康服务机构8640所，医院卫生院426个，医疗卫生机构床位数5.4万张、执业（助理）医师1.89万人、注册护士2.36万人，每千常住人口拥有病床位6.03张、执业（助理）医师2.1人、注册护士2.63人，比2011年分别增长122.51%、100%和136.94%。

从去年1月24日发现赣州市首例新冠肺炎确诊病例以来，全市仅用9天初步遏制了疫情蔓延势头，21天实现无新增确诊病例，31天全市降为低风险，42天确诊病例“清零”，有6个县（市、区）未出现病例；307名援鄂医疗防疫人员出色完成驰援任务，各项清零指标均领先全省各设区市，实现了院感事件零发生、社区传播零报告、境外疫情零输入、特殊场所零感染、复工复产零疫情，为全国及江西省疫情防控工作贡献了赣州力量。

全面推进健康扶贫各项政策措施落地见效，赣州市44万户因病致贫、因病返贫家庭全部脱贫，贫困患者住院费用个人自付比例稳控在10%以内。持续加大重大疾病救治力度，31.8万例大病患者得到及时免费救治；持续优化慢性病开药服务流程，高血压病、糖尿病等22种门诊慢病购药医保刷卡权限下放至乡镇卫生院、处方用药量放宽至3个月，贫困村卫生室实现互联互通刷卡结算全覆盖，进一步方便慢病贫困群众就诊开药。开展“万名医生进万家”活动累计惠及114.2万余名贫困群众。

在提高群众医疗保障水平上，实施了城乡居民门诊统筹政策，将普通门诊、中医门诊、门诊特殊慢性病、门诊特殊检查、日间手术纳入医保报销。门诊特殊慢性病病种增加至30种。城乡居民大病保险报销比例提高到60%。优化生育保险政策，参保居民顺产定额补助提高到1000元，剖宫产定额补助提高到2000元；参保职工产前检查报销标准提高到1000元，生育医疗费用按住院标准报销。

推进赣州市医疗保障市统筹改革，已实现市以下医疗保障部门垂直管理，将实现参保人在全市范围内享受统一的医保政策待遇，经办服务打破“同城异地”壁垒，有效保障老百姓在全市范围享受同等同质的医疗保障公共服务。

全市共执行了6个批次集采药品，品种达163种，药品费用大幅下降，x高降幅97.64%，预计每年可节约药费支出约7.30亿元以上（其中医保基金节约4.87亿元，患者减少药费约2.43亿）。第一批集采冠脉支架从均价1.3万元左右下降至700元左右，降幅超过90%。预计全年使用XXX集采中选心脏支架6300个，为患者节约支出3099万元。

六、地块分析  

1、优势分析

——交通便利、高速和主干道环绕以与片区各种规划利好。

——区域生态环境优势。有山有水，且水质清澈环境安静空气质量高。

——该地块已有承包商承包，项目转接，地块干净动迁安置少。

2、劣势分析

——地块地理位置远离主干道与区域配套中心，周边人烟，人气指数低。需修建对外道路连接S357.项目培育期较长。

——地块地势起伏幅度较大，利用率相对不高，在建设过程中边坡支护等辅助支出较大。

——周边没有完善生活配套设施，而离区域内现有配套中心距离约2.5公里。

七 总结和结论或对策、建议

该医疗项目建成后有如下重要意义：

1、本项⽬的实施符合赣州市养⽼服务体系建设的⽬标

“⼗四五”是我国各XXX建设社会化养⽼服务体系的重要阶段，市XXX也对体系建设做了细致部署和⽬标设定：到2022年基本建成新型养⽼服务体系，并要求社会资本投资建设的床位数要达到整个养⽼机构床位数的50%。医疗医养项⽬的投⼊完全服务政策要求和市场需要。

2、本项⽬的实施符合构建新型养⽼服务机构的趋势

随着社会经济的发展，⼈们的⽣活⽔平、消费能⼒和养⽼观念的变化，⼈们的养⽼需求逐渐想多层次、多元化⽅向发展，⽼年养⽼不仅仅要满⾜基本的⽣活照料需求，同时还希望在养⽼机构⾥也能满⾜沟通、交流、娱乐、休闲、学习、有为、亲情的需要；同时⽼年群体疾病的多发性问题也客观要求养⽼院需要医疗机构的补充和⽀持。这些需求和变化对养⽼机构的设备、设施、环境和经营团队提出了更⾼要求，需要从更⾼层次和经营模式上进⾏完善和改进。

3、本项⽬的实施符合市⼤⼒发展现代服务业的重点部署

服务业发展⽔平是⼀个地区现代化的重要标志之⼀。加快发展现代服务业既是坚持科学发展观、建设节约型社会和环境友好型社会的客观要求，⼜是增强赣州城市综合竞争⼒，实现“两⼤⽬标”的内在要求。医疗医养模式在公共医院的引⼊，既从养⽼服务、异地养⽼等⽅⾯做出特⾊，⼜可以在护理员职业培训⽅⾯作为集团基地做出品牌和市场影响⼒。

4、本项⽬的实施对地⽅“4050”⼈员就业和房地产市场有⼀定带动作⽤

养⽼机构服务⼈员的⼤量需求对地⽅“4050”⼈员是⼀个很好的基业机会。通过医院系统的护理员培训体系，经过专业培训的护理员可以持证上岗，不仅仅满⾜本项⽬的⾃⾝需求，还可以通过xx医疗品牌向外输送。同时，项⽬的实施对周边房地产市场也有⼀定的推动，可以在聚集市场氛围、提⾼⼊住⽐例、提升房产价格等⽅⾯产⽣作⽤。

公共医院建设是减轻贫困家庭就医难的重要措施，也是社会主义和谐社会建设的重要课题。为进一步加快全市各地公共医院建设步伐，切实减轻困难群众的医疗负担，促进社会和谐发展，根据省委、省XXX有关规定，现就加快公共医院建设提出如下建议：

1、坚持以新时代XXX指导，积构建社会主义和谐社会，加快建立和完善我市困难群体的医疗救助体系，采取切实有效措施，努力解决社会困难群体的基本医疗需求，减轻医疗负担，为社会贫困人员提供“优质、节约、有效、便捷”的惠民医疗服务。

2、加强医疗功能性设施规划，注重节能环保，加大水电氧气供给等设施的建设质量，形成高质量的医院工程，使全市困难群众都能享受到惠民医疗服务。

3、医院要采取政治效益、经济效益两条线相结合，避免追求效益第一、急功近利等短视行为，把全心全意为各族患者提供医疗服务落实到实处，不再是一种口号。

4、实施强人强科强院战略，把握好医院人才的引进关。人才要又红又专，既要人品好医德好，又要精通专业技能口碑好，两者不可缺少。对于中高管理人才、技术人才要有一定竞争机制。尤其是医疗管理人员要一专多能。

5、在发展临床科室上，要秉持“按人才设科、按优势设科、按需要设科”，要成熟一个开展一个，避免滥竽充数，避免盲目扩张。同时，要注重辅助和保障科室的完善。

6、在专业人才发展上，要引进或者临时外聘（多点执业）有一定影响力的人才，要有一个相对稳定和层次的技术队伍，实行引进来手拉手、走出去强技术的办法，不断提高思想认识，不断更新知识。

7、建立健全医院管理、医护、院务的监督管理考评奖惩机制，做到周有讲评、月有考评、年有奖惩。加强对医疗事故、医疗纠纷的防范工作。

8、建立优先鼓励技术人员长期服务于医院、优先技术职称的绩效工薪制度。在政治待遇、经济待遇和生活待遇上要对技术人员有限保障。